Beneficios de los proyectos inmobiliarios colaborativos

Fecha de publicación

5 de febrero de 2021
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Escrito porTrebe

Hacia un nuevo paradigma en el sector inmobiliario

 

Uno de los grandes problemas a los que se enfrentan los proyectos de construcción y desarrollo inmobiliario es la incertidumbre. Menos del 30% de los proyectos se terminan en el plazo previsto y dentro del presupuesto. Las causas de esta situación son múltiples, pero casi todas ellas tienen origen en el mismo aspecto: la forma en la que se relacionan y trabajan los diferentes actores clave: promotores, proyectistas y constructores. Los beneficios de los proyectos inmobiliarios colaborativos dan solución a toda esta problemática.

 

Patrón tradicional en el desarrollo de proyectos inmobiliarios

 

Desde hace muchos años, tanto el sector público como el privado han venido siguiendo el mismo patrón para el desarrollo de proyectos de construcción, el conocido como Design-Bid-Build (del inglés, Diseño-Licitación-Construcción):

  1. El promotor / cliente desarrolla un programa o estudio de necesidades (en muchos casos impreciso e incompleto).
  2. Busca a un equipo técnico que diseñe el proyecto, de forma directa a través de una figura más reciente, los project managers.
  3. Una vez el proyecto está completamente definido, se pone en marcha un proceso de licitación para buscar una compañía que lo construya, generalmente empleando la oferta económica como principal criterio de selección.
  4. Las empresas constructoras estudian el proyecto y realizan sus ofertas. La empresa adjudicataria debe entonces ejecutar lo proyectado, con escaso o nulo margen para proponer cambios que puedan mejorar sustancialmente la propuesta, en muchas ocasiones poco optimizada desde un punto de vista constructivo.
  5. Durante la construcción generalmente se producen multitud de confrontaciones entre constructora, promotor y arquitectos, donde la primera, que en muchas ocasiones ha realizado una oferta a la baja para llevarse el contrato, busca todas las vías posibles para poder engordar el presupuesto de la obra para aumentar (o incluso recuperar) su beneficio, mientras que el promotor trata de escapar de ello y los arquitectos pelean por que su proyecto no se cambie.

 

Inconvenientes del sistema tradicional de gestión de

proyectos frente al desarrollo de proyectos colaborativos

 

En muchas ocasiones este proceso termina mal, con sobrecostes, disputas, retrasos, parones e incluso litigios.

Los inconvenientes no terminan ahí. Con este proceso no se aprovechan los conocimientos de las empresas constructoras en fase de diseño, que podrían asesorar en la elección de sistemas constructivos, materiales u otros aspectos, a fin de un proyecto más viable, económico, rápido o con mayor calidad.

Por otro lado, tampoco se vincula de ningún modo el trabajo de los proyectistas y la empresa constructora. Los arquitectos no tienen impacto en lo que ocurra en la fase de construcción, como la constructora no lo tienen durante el diseño.

Los intereses del promotor, arquitecto y constructora están totalmente desalineados:

A la constructora le interesa que la obra sea más cara para ganar más, a los arquitectos también porque sus honorarios suelen ser un porcentaje del presupuesto.

El promotor quiere que el coste se ajuste a su plan de negocio.

Los arquitectos quieren que se respeten los diseños y calidades que han proyectado, mientras que la constructora busca, en general, reducir las especificaciones para aumentar su margen.

En definitiva, cada uno persigue sus propios intereses, sin importar en qué modo afecta eso al objeto de su trabajo, el proyecto.

 

Lean Construction, una nueva forma de abordar proyectos

inmobiliarios colaborativos

 

De la mano de la comunidad Lean Construction (la metodología importada de la fabricación de automóviles), se ha venido desarrollando desde hace algo más de una década una nueva forma de desarrollar los proyectos de diseño y construcción, conocida como Integrated Project Delivery (IPD), Lean Project Delivery o también contratos Alliance vs Design-Bid-Build y que aporta beneficios de los proyectos inmobiliarios colaborativos.

Tuvo origen en EEUU y en particular en el desarrollo de centros hospitalarios y se ha extendido fundamentalmente en países anglosajones.

Este nuevo formato de relaciones entre los tres actores principales de los proyectos busca aprovechar las cualidades de cada uno de ellos y alinear los intereses de todos en una misma dirección, con un único objetivo, desarrollar el mejor proyecto posible. Para ello, se establece un único contrato que vincula a las tres partes, en lugar de contratos separados entre promotor y el resto de agentes.

El promotor debe decidir el proyectista y la constructora que le acompañarán en el proyecto y lo hace antes de que exista ningún diseño para el mismo. De esta forma, la selección se producirá en base a criterios de capacidad, experiencia y voluntad por adaptar esta metodología, entre otros factores.

Por lo tanto, el proyecto será concebido y estudiado por todas las partes desde un inicio, y no de forma aislada por el arquitecto. Así se consigue que todas las partes contribuyan con su experiencia a realizar un diseño que cumpla con las expectativas del promotor y se valide en todos sus aspectos clave por todas las partes.

En definitiva, todas las decisiones clave respecto del proyecto son acordadas por consenso entre las tres partes.

 

Cómo trabajar en proyectos inmobiliarios colaborativos

 

Para incentivar la alineación de intereses, las partes se comprometen a alcanzar determinados objetivos: presupuestarios, de plazos o de alcance, y vinculan su beneficio a la consecución de los mismos, de manera que si el proyecto alcanza o supera lo esperado, todos ganan, si no es así todos pierden o ganan menos de lo previsto.

Los costes son auditados y debe existir total transparencia a este respecto. Los honorarios de cada parte son fijos y no se pueden dar coeficientes de paso entre arquitectos o constructora y los colaboradores o subcontratas.

Todo esto requiere de unas relaciones honestas y de confianza por todas las partes, dejar atrás las prácticas actuales en las que se busca “pillar al contrario” para maximizar el beneficio propio.

Existe la posibilidad, y de hecho es deseable, que se sumen otros agentes, sean consultores, subcontratistas o proveedores, a este mismo acuerdo, de manera que participen también del mismo riesgo/beneficio que el resto, con la capacidad de intervenir en el proceso de diseño y aportar su conocimiento durante el mismo.

En España existen todavía muy pocos ejemplos de proyectos realizados mediante IPD, del mismo modo que el enfoque Lean Construction, focalizado en potenciar aquellas actividades que aportan notables beneficios a los proyectos inmobiliarios colaborativos y reducir o eliminar aquellas que no lo proporcionan, tiene todavía escaso calado en la industria nacional.

Sin embargo, junto con otros desarrollos, como la metodología BIM (Building Information Modelling), pueden y deberían suponer una mejora sustancial de los procesos y resultados del sector inmobiliario y de la construcción. De hecho, una buena implantación de la metodología BIM, que consiste precisamente en centralizar la información del proyecto de construcción en todas sus fases, resulta una herramienta tremendamente útil para impulsar estos procesos colaborativos.

Si la industria de la construcción quiere avanzar y el sector inmobiliario dejar atrás este enfrentamiento continuo con sus necesarios colaboradores, se tienen que producir avances en todos estos sentidos.

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