El modelo de negocio Build To Rent frente a la clásica promoción de vivienda

Fecha de publicación

18 de diciembre de 2020
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Escrito porTrebe

¿Quién está detrás de la aparición del modelo Build To Rent en España?

 

La respuesta es muy sencilla: son los fondos de inversión los que están detrás de este impulso, ya que han encontrado en la vivienda en alquiler un activo de un riesgo bajo y resiliente a cambios en el mercado. La banca y los promotores, más que impulsar, se están adaptando a este nuevo modelo de negocio, ya que, en comparación con la promoción de vivienda en venta, el Build to Rent supone una ruptura con la forma habitual de trabajar.  En este artículo vamos a estudiar cómo los promotores inmobiliarios se están adaptando a este nuevo modelo de negocio.  

 

Los retos del Build To Rent

 

El mercado de promoción de vivienda en alquiler se ha caracterizado, tradicionalmente, por un vínculo prácticamente exclusivo con la banca minorista, en contraste con otros países como EEUU, donde la financiación suele provenir de la banca de inversión. 

La diferencia radica en la fuente de la rentabilidad del negocio; mientras que la banca de inversión busca la rentabilidad directamente de las comisiones y los intereses – en torno a los dos dígitos – generados por el propio préstamo, la banca minorista ve en el crédito promotor un conducto comercial a través del cual se pueden generar una diversidad de negocios anexos, como la venta de fondos de pensiones, seguros de vida y hogar, y productos de consumo como viajes, coches y electrónica.  Sin la posibilidad de que los compradores se subroguen en las hipotecas del promotor, la banca tradicional no percibe el Build to Rent  con el mismo interés que la promoción de vivienda

Por otro lado, la fiscalidad del Build to Rent supone una desventaja para el promotor frente a la promoción de vivienda en compra, por la imposibilidad de deducirse el IVA pagado en la compra de los suelos, cuando la finalidad es destinar la promoción al alquiler de vivienda, por ser una actividad no sujeta a IVA. 

Esto obliga a los promotores a transmitir el activo, una vez finalizada la fase de construcción, traspasando la carga del IVA al comprador, el cual no estará sujeto a la misma carga fiscal, suponiendo que se haya acogido a una estructura ventajosa como la Entidad Destinada al Alquiler de Vivienda (“EDAV”), y sus beneficios fiscales, como un tipo reducido del impuesto de sociedades y la posibilidad de recuperar parte del IVA soportado.  

 

Modelos de negocio BTR

 

La dificultad de obtener financiación y las desventajas fiscales que supone el BTR, unido al interés por los inversores de obtener yield, ha conllevado que los actores del sector hayan buscado alternativas a los modelos tradicionales de negocio, y a la creación de fórmulas que alivien la presión financiera de los promotores. 

Estos modelos son el Forward Purchase, Forward Funding y la Promoción Delegada.  Estas tres fórmulas tienen en común el papel central que desempeña el fondo de inversión como propietario último del activo, con el promotor asumiendo más o menos riesgos según la fórmula de que se trate.  

 

Forward Purchase

 

Mediante el Forward Purchase, el fondo de inversión asume el compromiso de adquirir el inmueble, una vez terminada la construcción, por lo que el promotor asume todos los riesgos inherentes a la promoción: la tramitación de la licencia, los plazos, calidad y coste de la construcción, y la financiación, asumiendo el inversor el riesgo de mercado y supeditando la compraventa a la consecución de unos hitos estrictos de calidad y plazos. 

De todas las fórmulas, esta es la más arriesgada para el promotor, pero potencialmente la más rentable, y donde el fondo asume menos riesgos.  La firmeza del compromiso del inversor en la compraventa de cosa futura determinará la medida en que el promotor pueda apalancarse en este contrato como aliciente para los bancos en la búsqueda de financiación. 

 

Forward Funding

 

Mediante esta fórmula, el promotor sigue asumiendo los riesgos inherentes a la promoción, excepto la financiación, la cual vendrá facilitada por el fondo de inversión. 

Es habitual que, en este tipo de contratos, el fondo realice una serie de pagos al promotor correlativos a la consecución de hitos de la promoción, lo cuales deberá garantizar mediante un aval o una hipoteca sobre la finca, convirtiéndose el fondo en agente financiador

Esto supondrá una merma en la rentabilidad del promotor, directamente proporcional al coste del capital del fondo, pero le exime de soportar la carga financiera del proyecto, que, como hemos visto, puede ser sustancial.  

 

Promoción Delegada

 

Con la Promoción Delegada, el promotor se convierte en un proveedor de servicios para el Fondo, siendo este quien adquiere la titularidad del suelo desde el inicio.  El fondo contrata al promotor para la realización del trabajo necesario para llevar a cabo la ejecución del proyecto. 

El promotor no asume ningún riesgo, y sus beneficios se limitarán a la remuneración de sus servicios.  En este caso, es el fondo quien asume los riesgos de financiación, construcción y de mercado, limitándose la responsabilidad del promotor a aquella derivada de la buena práctica de su profesión.  

 

El Build to Rent un modelo alternativo a la clásica promoción de vivienda.

 

El negocio de BTR difiere mucho de la promoción de vivienda.  Para el promotor, supone una dificultad añadida de obtener financiación y la complejidad de entrar en un contrato como los expuestos anteriormente, lo que conllevará muchas horas de negociación y honorarios de abogados, además de estar sujeto a los requisitos y supervisión de los fondos institucionales. 

Financieramente, el Build to Rent permite al promotor prevender el proyecto en su totalidad, si bien, esto también implica que pierde la oportunidad de la revalorización de los inmuebles durante la fase de construcción, lo que limita el upside que, en muchas ocasiones, puede compensar desviaciones negativas surgidas durante el proyecto.  En líneas generales, el Build to Rent tiene una mayor complejidad que la promoción de vivienda, y de antemano genera una dependencia de los fondos de inversión que limita mucho la capacidad creativa de los promotores.  Sin embargo, mientras los fondos tengan liquidez y busquen retornos para sus inversiones, en un entorno de tipos de interés bajos como el actual, continuarán impulsando el sector como hasta ahora.  

 

 

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