La explosión del Build to Rent en España

 

Irrupción del Build to Rent (BTR) en el mercado español

 

Los proyectos de Build To Rent han irrumpido con fuerza en el mercado Español.  En 2019, se invirtieron 2.500 millones de euros en el sector, y, en el 2020, a pesar de los efectos del COVID, los primeros seis meses han presenciado la inversión de 600 millones de euros.   La aparición de este producto en el mercado no es casualidad, la irrupción del Build To Rent es el resultado de la confluencia de varios factores que han propiciado la canalización de tanta liquidez hacia este producto.  

Para entender bien el sector, hay que meterse en la piel de los principales actores: el promotor del proyecto, el inversor que busca una rentabilidad, los financiadores, que se dividen en la banca tradicional y los alternativos, y los usuarios.  

En este artículo exploramos cómo la dinámica siempre cambiante entre estos actores explica el fenómeno de crecimiento vertiginoso que hemos presenciado en el sector en los últimos dos años.  

 

Los actores del mercado Build to Rent

 

Hemos comentado que el sector de BTR se compone de promotores, inversores, financiadores y usuarios. 

 

Usuarios

Por el lado del usuario, la vivienda en alquiler ofrece una solución para aquellos que, por circunstancias personales, profesionales o por filosofía de vida, han optado alquilar su vivienda, en vez de comprarla.  Tradicionalmente, este mercado ha estado muy desatendido en España, ya que, culturalmente, se ha optado principalmente por la opción de  comprar la  vivienda. 

 

Sin embargo, estamos experimentando un cambio social que poco a poco hará que tendamos a aproximarnos a los ratios de familias que alquilan su vivienda en vez de comprarla de nuestros vecinos europeos: las crisis económicas unidas a la escasa asequibilidad de la vivienda, la preferencia de las familias por la flexibilidad y los servicios, y la corriente social especialmente prevalente entre los millennials a favor de usar en vez de poseer, hace que haya cada vez más demanda de vivienda en alquiler.  

 

Promotores

 

Por otro lado, los promotores ven en el BTR una línea de negocio adicional a la promoción de vivienda para la venta, si bien con unas particularidades y un perfil de riesgo muy diferente, que no necesariamente hacen que sea un mejor negocio para estos.  Los financiadores, de los cuales los promotores siempre van de la mano, tampoco han visto grandes ventajas en BTR.  La banca tradicional siempre ha visto la inversión inmobiliaria, no como un negocio en sí mismo, sino como un vehículo para la captación de clientes, objeto de su modelo de negocio basado en la banca minorista.  

 

Financiadores

 

La concesión de créditos a la promoción inmobiliaria se efectuaba siempre con el objetivo de que el comprador final se subrogará en su parte alícuota de la hipoteca del promotor, lo que consecuentemente daba pie a que la banca aprovechara de ese vínculo para la venta de productos minoristas como seguros de vida y de hogar, planes de pensiones, y financiación de consumo.

 

 Con el BTR, la posibilidad de ese negocio desaparece ya que no hay compradores finales minoristas, lo que explica la falta de interés de la banca por este producto.  Como consecuencia de esto, los fondos de financiación alternativa, que en los últimos años han visto en la promoción de vivienda una línea de negocio interesante, tienen dificultades para entrar en el BTR;  esto es así porque estos fondos de financiación alternativa consideran la banca como una salida a sus posiciones, normalmente con unos tipos de interés altos y unos horizontes de inversión muy cortos.  

 

Inversores

 

Sin la banca tradicional que garantice su salida, los fondos alternativos ven muy difícil su entrada en el negocio BTR.  Los fondos de inversión, sin embargo, han encontrado en el BTR una fórmula que les aporta grandes ventajas frente a otros productos de inversión en el sector inmobiliario.  Este factor, por sí solo, posiblemente explique en gran medida el crecimiento que hemos presenciado en el sector, el cual elaboramos en mayor detalle a continuación. 

 

El Build To Rent como producto de inversión 

 

Los fondos de inversión se diferencian de los family offices o los inversores privados principalmente por la responsabilidad fiduciaria que tienen frente a terceros, normalmente otros fondos de pensiones que destinan fondos hacia este sector en el marco de una estrategia de inversión global que comprende, además de la inversión en el inmobiliario como activo generador de rentas, otros productos como: capital riesgo, deuda soberana, derivados, acciones que cotizan en bolsa, etc.  

 

Mundialmente, la escasa volatilidad del sector y su habilidad para producir rentas ha llevado a que las alocaciones de los fondos de inversión hacia el sector hayan aumentado drásticamente en la última década, lo que explica la cantidad de liquidez presente en el mercado en estos momentos.  Para estos fondos, a diferencia de los promotores de vivienda, el BTR se presenta como una alternativa a otros productos de inversión como las oficinas, el retail, en su vertiente de High Street o de centros o medianas comerciales, hoteles, o el logístico.  

 

Riesgo de  la inversión en el Build To Rent

 

El BTR es un producto de escaso riesgo, en gran medida por la escasez del producto.  La demanda creciente de este producto comentada anteriormente se une a la dificultad que tiene España de responder a cambios en las necesidades de vivienda de la población.  Esto es debido a la rigidez de las leyes urbanísticas y los plazos tan largos por los que tienen que pasar los agentes urbanizadores desde que se identifica un suelo para urbanizar hasta que este recibe la calificación de suelo urbano; estos plazos pueden llegar a  medirse en décadas, lo que produce una gran rigidez en el mercado de vivienda.  

 

Esta rigidez conlleva que una subida en el precio de la vivienda no se corresponde con un consecuente aumento de la oferta, lo que propicia la aparición de subidas drásticas en los precios por la escasez de oferta.  Por otro lado, la vivienda no es susceptible de cambios de tendencias drásticos en el mercado, como pueden ser el hotelero o el retail, tal y como hemos podido presenciar en el 2020.  Al fin y al cabo, todos necesitamos vivir en algún sitio.  

 

Creatividad ante la escasez de financiación

 

En definitiva, la inversión en un activo de rentas provenientes del alquiler de vivienda es un activo muy seguro y con muy poca posibilidad de sufrir la sobreoferta, lo que explica la atracción de los inversores por este producto y la irrupción del Build To Rent en los últimos años.  

 

A pesar de las dificultades que tienen los promotores de financiar los proyectos BTR, los fondos de inversión son, una vez más, los grandes causantes del fuerte crecimiento en el sector estos últimos años. Es frecuente en este sector, que sea  el capital el que impulsa su crecimiento.  La escasez de financiación de los promotores se ha solventado con fórmulas creativas de financiación entre los fondos y los promotores como son, el Forward Funding, el Forward Purchase o la más tradicional promoción delegada.